Еженедельник "Молодой Дальневосточник" > Опрос с пристрастием > Олег Сутурин: Крепкое выражение 3-этажного изображения

Олег Сутурин: Крепкое выражение 3-этажного изображения


8-06-2018, 13:47. Разместил: Юрий Вязанкин

 

Гость редакции газеты «Молодой дальневосточник XXI век» – Олег Борисович Сутурин, председатель комитета государственного строительного надзора правительства Хабаровского края.

- Олег Борисович, получается, что вы – второй после прокурора. То есть человек, нагоняющий страх.

- Что вы такое говорите?! Расставлять нас с прокуратурой по местам не совсем правильно. Прокуратура призвана надзирать, в том числе и за нами, а не за застройщиками. А мы надзираем за строительством объектов.

- Выходит, ваша служба как бы беззубая?

- Зубов у нас два ряда.

- А зубы – это полномочия? Сомкнул – и перекусил застройщика…

-  Опять крамола! Наша служба не кровожадная. Мы – за порядок. Первый ряд полномочий – контроль за соблюдением градостроительного законодательства. Второй – контроль за соблюдением законодательства в долевом строительстве.

- По нашим наблюдениям, у народа весьма категоричное мнение: либо госстройнадзор все контролирует, либо ничего не контролирует.

- Поясняю. По закону госстройнадзор ведется на объектах, которые строятся по проектной документации, прошедшей экспертизу. По градостроительному законодательству экспертиза проектной документации не проводится по индивидуальным и многоквартирным жилым домам не выше трех этажей.

- То есть на трехэтажный дом не требуется экспертиза и госстройнадзор туда не наведывается. Так? Стало быть, это весь, к примеру, «Солнечный город»?

- Да, это «Солнечный город», это объекты в районе села Тополево, в других муниципалитетах края, в Хабаровске…

- А по нежилым объектам какой есть порядок?

- По нежилым объектам законодательством определено два параметра. Если объект не выше двух этажей и его площадь не более 1500 квадратных метров, то застройщик может не направлять проектную документацию на экспертизу и к нему не идет госстройнадзор. Если же у нежилого здания хоть один из параметров превышает эти нормативы, то требуется экспертиза и госстройнадзор.

- Почему обязателен госстройнадзор? Разве экспертизы недостаточно?

- На наш взгляд, госстройнадзор нужен прежде всего застройщику. Он вкладывает свои деньги, и в его интересах, чтобы подрядчик выполнил требования проектной документации и нормативные требования. И второй момент: без нашего заключения по объектам, по которым предусмотрена экспертиза, он не получит разрешения на ввод.

- Разве это проблема? Разве нет объектов, которые не введены в эксплуатацию, но эксплуатируются?

- Это до поры, до времени… Без разрешения на ввод объект нельзя эксплуатировать. Ни один банк не возьмет его в залог под выдачу кредита. Застройщик не сможет этот объект продать или сдать в аренду.

- Госстройнадзор, ясное дело, государственный.  А экспертная служба тоже монопольная?

- Существует два института – государственная и негосударственная экспертиза. Они равнозначны по своей юридической значимости. Государственная экспертиза проводится в обязательном порядке по объектам бюджетного финансирования и по объектам, строящимся на условиях софинансирования. Если объект строится за частные деньги, то застройщик может обращаться в любую экспертизу.

- Правильно ли нами понято: жилые и нежилые объекты, которые ниже названных вами параметров, остаются без надзора?

- Нет, не так. Законодатель не оставил их безо всякого надзора. Он предусмотрел в Градостроительном кодексе порядок выдачи разрешений на строительство и на ввод таких объектов в эксплуатацию. Там написано, что орган, выдавший разрешение на строительство, перед выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, по которым не предусмотрен госстройнадзор, должен выехать на объект, провести осмотр и сравнить его с выданным разрешением на строительство и с проектной документацией. То есть муниципалитет, который выдал разрешение на строительство, к примеру, трехэтажного дома, перед выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию должен выехать на объект и фактически сделать все то, что делаем мы по объектам, которые у нас под надзором.

- И что, муниципалитеты это неукоснительно исполняют?

- Скажу откровенно, в ряде случаев муниципальные служащие этого не делают либо делают формально. Получается, что разрешение на ввод объекта выдается, а сравнительный анализ построенного объекта с проектной документацией в полном объеме не проводится. Потом получаются и пожары, и жалобы граждан на некачественные коммунальные услуги, и некачественный строительный материал.

- Разумеется, чего туда ходить, если здание уже построено…

- Есть послабление, допущенное законодателем для застройщика: в ходе строительства указанных неподнадзорных объектов со стороны государства и муниципалитета надзор не осуществляется. Но! Законодатель возложил обязанность на застройщика вести строительный контроль. Строительный контроль предполагает мероприятия по ежедневному наблюдению за строительным процессом: входной контроль строительных материалов, освидетельствование скрытых работ, подписание актов на примененное оборудование, материалы и т.д.

- Да кто ж это делает, когда узбеки строят?!

- Я не буду давать оценку готовности строителей к самоконтролю. Но все наше законодательство направлено на презумпцию добросовестности строительного бизнеса.

Думаю, для вас не секрет, какая сейчас проводится реформа контрольно-надзорной деятельности. Мораторий на проверки малого бизнеса - туда нельзя ходить в течение первых трех лет. Любая проверка, которая проводится контрольным органом, должна быть четко скорректирована по срокам, по виду деятельности, по поведению застройщика. Если раньше он ничего не нарушал, то больше одного дня на объекте делать нечего проверяющим. То есть законодательство направлено на то, чтобы уменьшить административную нагрузку на бизнес.

- А вы как считаете: бизнес готов к такой самостоятельности?

- Я хочу сказать вам свое мнение: бизнес к этому сегодня пока не готов морально. Материально он «за», потому что почти любая проверка приводит к предписаниям, к штрафам, поскольку нарушаются определенные требования. И бизнесмены, не соглашаясь, идут в суды обжаловать наши акты, нанимают юристов. Стоимость проверки оборачивается в определенную сумму. А если еще и выполнить те требования, что указаны в предписаниях, то на это тоже нужны время и деньги.

- Впечатление, что кто-то очень лукаво пролоббировал интерес бизнеса, чтобы строительство малоэтажного жилья не контролировалось. Я понимаю проверки в других видах бизнеса: проверил, обнаружил брак, изъял, устранил. А что изменишь в строительстве, когда объект уже гадко построен?!

- Вам можно так обобщенно говорить – мне нельзя.  Я скажу свое частное мнение. Открываем Гражданский кодекс и читаем статью «Объекты повышенной опасности». Там перечислено много видов деятельности, в том числе строительство. То есть любое строительство является источником повышенной опасности как для тех, кто строит, так и для тех, кто потом будет строительный объект эксплуатировать.

Указанные нормы в свое время были внесены, чтобы стимулировать строительство малоэтажного жилья, упростить процедуры и т.д. Но, введя указанные послабления, дали лазейку недобросовестным предпринимателям строить жилье не совсем безопасное, экономить на стройматериалах, применять не совсем надежные технологии. И тем самым создавать проблемы конечным потребителям жилья.

- Вообще-то ситуацию надо менять. Особенно по жилью.

- Вместе с депутатом Госдумы Борисом Гладких мы уже два года пытаемся ее изменить. Подготовили проект закона о внесении изменений в градостроительное законодательство. В нем предусмотрено: абсолютно все жилье, что строится для дольщиков (будь один, два или три  этажа), обязательно должно проходить экспертизу и вставать под государственный строительный надзор. Потому что в данном случае застройщик возводит объект не для себя, а для третьих лиц. И мы тогда выступаем в интересах этих третьих лиц, дабы их защитить на стадии вложения инвестиций и обеспечить их дальнейшее безопасное проживание в этих домах.

- Для внесения таких изменений должны быть веские основания…

- Основание для внесения изменений в законодательство – не только несчастные случаи в малоэтажных объектах (пожары, жалобы на канализацию, которая затапливает малоэтажные поселки, и т.д.). В 2016 году законодатель внес изменение в Градостроительный кодекс, по которому объекты малоэтажного строительства, строящиеся за счет бюджетных средств (пусть там будет хоть один бюджетный рубль!), обязательно должны проходить экспертизу и, соответственно, - госстройнадзор.

Мы в своем пояснении к законопроекту  указываем: почему такое неравенство? Бюджет свои деньги защищает, а деньги дольщиков в малоэтажном строительстве остаются без защиты. Гладких почти два года бьется с этим проектом и во всех общественных и предпринимательских сообществах получает отрицательные заключения. Все считают, что эта мера финансово нагрузит бизнес, что он повысит стоимость квадратного метра, дабы компенсировать издержки. Хотя мы делали расчет: если проектную документацию на многоквартирный трехэтажный дом (24 квартиры) направить на экспертизу, то стоимость квартиры для дольщика увеличится на 15 тысяч рублей.

- Лукавят строители…

- Я думаю, если спросить жителей того же «Солнечного города»: хотели бы они, чтобы их квартиры стоили на 15 тысяч дороже, но их строительство велось по документации, прошедшей экспертизу, под госстройнадзором, который бы проверял качество стройматериалов, соблюдение технологий и т.д.? Полагаю, никто бы не возразил.

Но, насколько мне известно, проектные решения, использованные для строительства многих малоэтажных жилищных поселков, вряд ли прошли бы экспертизу.

- О!

- Соответственно, при проектировании застройщики вынуждены были бы учитывать требования экспертизы и объекты были бы более надежными.

- Но согласитесь, это недорогое жилье для тех, кто не может позволить себе купить его дороже. Понятно, что декларируется другой уровень качества, нежели он оказывается на самом деле.

- Да, ведь в рекламных проспектах нигде не говорится, что строятся «скворечники», грубо говоря,  с 10-летним сроком эксплуатации. И если разделить цену квартиры на ее квадраты, то цена метра будет не маленькая. А вы посчитайте себестоимость строительства. Она складывается из стоимости земли, стоимости инженерного подключения, стоимости материалов, работ и т.д. В малоэтажном строительстве за городом многие системы автономные. Земля, как правило, арендная, с минимальной ставкой. Земля и сети в городе – это 30 процентов затрат. За городом таких затрат нет. И если там цена квадрата 50-60 тысяч рублей, то это, если углубиться, сверхприбыль.

- И это же не один такой застройщик?

- Нет, конечно. Просто это яркий пример, где горел один дом, потом второй. Я не видел экспертного заключения или выводов следствия по причине пожаров. По крайней мере, там еще никого не привлекли к ответственности. А по большому счету состав преступления налицо: это вред имуществу.

- Там вроде бы что-то компенсировали…

- Компенсация не является основанием для освобождения от ответственности, если имущество пострадало в результате халатных действий при строительстве.

- Халатные действия еще надо доказать…

- В чем и вопрос! Как я понимаю, документацию на строительство в полном объеме так и не нашли. Обратите внимание: по данным объектам разрешение на строительство выдается главой сельского поселения. И в органе, который выдает разрешение на строительство, комплект документации должен храниться. А  там документация далеко не вся.  

В таких ситуациях застройщик избегает разработки всего набора документации, которая предусмотрена законодательством. При экспертизе проекта застройщик не получит заключение, если документация неполная. Здесь же: принес усеченный вариант проектной документации, глава поселения его принял…

Это проблема всех поселений в районах. Но когда в Хабаровском районе сменился глава, он полномочия поселений по выдаче разрешений на строительство забрал в район.

- Поселения обиделись!

- А как вы думаете!? Это же полномочия, которыми можно регулировать некие процессы.

- Ах, какая дипломатичная фраза! Ну, для начала главе поселения или сотруднику надо иметь квалификацию.

- В ряде поселений просто не было возможности выполнять эти полномочия качественно. Эта вынужденная мера направлена не только на то, чтобы централизовать процесс в одном органе, но чтобы еще и повысить качество этой работы. И это в интересах граждан. Вряд ли им понравилось бы, что разрешение на строительство выдается в упрощенном варианте.

- А граждане и не знают!

- Есть еще одна интересная ситуация – с двухуровневыми квартирами. Если по высоте, то это пятиэтажный дом, а по документам трехэтажный. Можно построить и трехуровневую квартиру, считая ее одноэтажным домом… Строят трехэтажные дома с мансардой, не считая их за этаж. По ряду объектов мы вынудили застройщика зашить мансардный четвертый этаж как на кровле, так и под кровлей – то есть сделать чердак. Мы побороли эту ситуацию. Повторения вроде бы нет.

- То есть это тоже своеобразная уловка, чтобы уйти от надзора?

- Так некоторые пытаются обойти законодательство. Есть нежилые объекты, где по проекту подвал, но его делают функциональным, в итоге к надземным этажам добавляется подземный. Тоже требуется экспертиза и надзор. Есть такая уловка: строят один объект в 1400 квадратов, а к нему привязывают второй в 1300 квадратов и третий – в 1200 квадратов. Вроде бы три разных объекта. А потом между ними сделали проемы и получается общий комплекс. С некоторыми муниципалитетами мы воевали по этой ситуации. На один земельный участок выдается три разрешения на строительство либо одно разрешение с тремя разными блоками без экспертизы. Это незаконно. В некоторых случаях у нас получилось поправить, застройщик пошел на экспертизу.    

 - Вы сколько лет руководите стройнадзором?

- В декабре будет пять.

- У вас сколько объектов под надзором?

- Под триста. Нагрузка большая. Ежегодно идет прирост.

- Это говорит о положительных тенденциях в строительстве?

- На рынке строительства жилье занимает всего 27 процентов. Остальное  – дороги, газопроводы, тепловые сети, административные здания, производственные цеха, храмы и т.д. Действительно, начинают больше строить. Но есть объекты, где сроки затягиваются.

- Давайте поговорим о втором направлении вашей работы – контроле за долевым строительством.

- Застройщики ежеквартально направляют нам отчетность о привлекаемых денежных средствах, расходах и т.д. В конце указывается коэффициент финансовой устойчивости. Что получается? Застройщик направляет нам красивую информацию. Оснований прийти к нему с проверкой, потребовать всю финансовую документацию, проанализировать все сделки по расходам  нет.  Законодательство опять же нацелено на презумпцию добросовестности предпринимателя.

- Да кто ж будет делать сам на себя плохую отчетность?

- По закону мы можем прийти с проверкой только в случае поступления к нам жалобы - на нецелевое расходование средств, нарушение срока сдачи объекта и т.д.

- Жалоб много?

- Жалобы есть. Особенно по малоэтажному строительству. Если застройщик, к примеру, продал все квартиры, а объект построен только наполовину, то это уже повод задуматься. Мы не провоцируем такие проверки, но взаимодействуем с правоохранительными органами, вместе с ними берем отдельных застройщиков на особый контроль.

- Сколько делается проверок за год?

- За прошлый год было в пределах шестисот-семисот, в том числе вместе с прокуратурой – процентов десять. Сейчас идет совместная с Железнодорожной прокуратурой проверка холдинга «Гранд» - у этого  застройщика несколько жилых домов.

- И какой может быть результат?

- Не каждая проверка заканчивается результативно.

- Это как?

- Рассказываю типичный вариант. Инспектор выходит на проверку, выдает требование – предоставить бухотчетность и первичные документы. Застройщик увиливает неделю, две, три, четыре… А у нас сроки по проверке – 20 рабочих дней. Проверка безрезультатная: документы мы не получили – оценивать нечего. Мы возбуждаем административное дело, обращаемся в суд. От застройщика возражения и материалы, по которым оказывается, что во время проверки вся документация была погружена в машину, которую угнали и нашли сгоревшей. В итоге суд привлек застройщика к ответственности за утрату документов. Я полагаю, не случайным был угон и пожар. Если бы мы увидели ту документацию, там был бы другой состав и другая ответственность.

- Такие ситуации под копирку гуляют по российским просторам…

- Когда сгорели дома, проектная документация опять же оказалась в сгоревшем автомобиле. Начали разбираться: оказывается, машину застройщик купил накануне, документация попала в машину потому, что вроде бы переезжал офис, из УВД был документ о факте угона и акт на сгоревший автомобиль. В общем, хорошо подготовились. Что сказать? Застройщики ведь таким образом формируют о себе мнение, которое потом трудно изменить.

- У нас вся строительная сфера – криминальная?

- Да что вы! Я такого не говорил. Я говорю: в некоторых случаях недобросовестные руководители ряда строительных компаний обманывают дольщиков и уходят от ответственности. Кстати, в реестре обманутых дольщиков проблемные объекты только в Хабаровске и в Хабаровском районе. В Матвеевке проблемный объект «Тамариора», в Тополево – «Тополек», «Полесье», «Солнечная поляна»…

- Нам что: нужен 37-й год, чтобы остановить этот дикий рынок? Презумпция добросовестности человека будет реальной лет через сто…

- Ну почему? Есть же примеры… Рассказывают про Южную Корею, где на автобусных остановках все стоят в очереди.

- Извините, в Южной Корее и президента посадили в тюрьму. Но мы отвлеклись. Скажите, дома подтопленцев под вашим надзором?

- Не все. В то время законодательство не предусматривало техническую экспертизу и контроль госстройнадзора по малоэтажке. Контролировались дома выше трех этажей – в основном в Комсомольске. В 2016 году законодатель внес изменения, с тех пор контролируется все, что строится за счет бюджета. То есть дома для подтопленцев (кроме многоэтажных) строились без стройнадзора. Там проходила только экспертиза достоверности сметной стоимости, а технической экспертизы не было.

- Самое поразительное мы видели в Мариинском Ульчского района. В домах функцию пола выполняет семислойная фанера, шаг свай в полтора раза больше необходимого, в печь можно положить дрова длиной только в 30 сантиметров, диаметр трубы равен диаметру печки… Как можно было такое построить?!

- Мы же говорили с вами: там, где не предусмотрен госстройнадзор, должна была муниципальная власть провести сверку. Это ее сфера ответственности. Объект и проект должны быть близнецами.

Вот поэтому Хабаровский район и забрал себе эти полномочия. А другие главы поселений распробовали пользу независимости…

- Есть же и другая подоплека – соблазн заполучить нечто от застройщика.

- Почему нет? Есть социально ответственные предприниматели, которые сами делают что-то полезное для поселка. Но ведь бывает, когда им перекрывают кислород на определенных условиях, и это превращается в систему. Да, есть момент – определенные полномочия позволяют совершать коррупционные схемы.

- Но ведь и у ваших сотрудников может быть соблазн попасть в такую схему?

- Конечно! Для этого у нас есть комиссия, которая рассматривает  неправомерные действия инспекторов. Есть контроль за доходами и расходами сотрудников. Мы принимаем и открытые, и анонимные жалобы от граждан. Перепроверяется все. За время работы от некоторых работников пришлось избавиться. Есть и другой нюанс: нашим инспекторам очень непросто работать в районах. Некоторые главы считают себя абсолютными хозяевами…

- Олег Борисович, вас же упрекают некоторые наши застройщики в неправомерных действиях.

- Это не секрет. Сейчас у нас ведется проверка. Руководитель компании «Самстрой» обратился в прокуратуру края с жалобой на неправомерные действия мои и прокуратуры Кировского района. Якобы мы не даем ему возможности достроить объект.  

Речь идет о повторной экспертизе. На самом деле предыдущие экспертизы были проведены не по всем изменениям, которые были внесены в проектную документацию. Изменения, которые затрагивают конструктивную надежность и безопасность, в обязательном порядке должны быть направлены на повторную экспертизу. Когда в жилом доме вместо четырех лифтовых шахт остается три, а одну приспосабливают под вспомогательные помещения, на каждом этаже шахты делается, соответственно, перекрытие, кто проверит, правильно ли проектировщик сделал расчет и правильно ли применил строительные материалы? Это делает экспертиза.

Кроме этого, у объекта заменены некоторые механизмы по отоплению, электроснабжению, пожарной безопасности и т.д. Причем раздела по пожарной безопасности в первоначальной документации вообще не было. И чтобы этот объект сдать в эксплуатацию, нужна повторная экспертиза. Она направлена на защиту интересов тех граждан, которые будут там жить. И на защиту интересов «Самстроя»: если, не дай бог, что-то произойдет, в первую очередь нести ответственность будет застройщик, потом - остальные. А вообще, на этом объекте много разных других и очень сложных вопросов.

- Какие типовые нарушения вы наблюдаете в строительстве?

- Несоблюдение проектных решений по применению материалов, по технологии. К примеру, в проекте  кирпич, а при строительстве его меняют на отсевоблоки. Тут два варианта: разбирать и строить заново из кирпича либо вносить изменения в проект и проходить повторную экспертизу. Если объект бюджетный, то придется пересмотреть еще и сметную стоимость.

- Откуда берутся нарушения?

- Как правило, это ненадлежащий строительный контроль. Он должен осуществляться ежедневно. Госстройнадзор приходит на объект от пяти до десяти раз. Кто эффективнее?

- Почему оказались уязвимыми торгово-развлекательные центры?

- Потому что есть огромная разница между тем, в каком виде эти объекты вводились, и тем, в каком виде они эксплуатируются. Вводятся с одними планировочными решениями, с одним функциональным назначением, а потом меняют каждый на свое усмотрение.

Но такой парадокс. Есть жилищная инспекция, которая смотрит за эксплуатацией жилых объектов. Перепланировка, нормы по содержанию жилья, по своевременному ремонту, по предоставлению коммунальных услуг - все это она контролирует. А инспекции по контролю за эксплуатацией нежилых помещений не существует.

- Ее и не было никогда?

- Да, ее никогда не было. Есть различные надзорные органы, которые отчасти контролируют свою сферу: Роспотребнадзор, Ростехнадзор, МЧС и т.д. Никто не спрашивает паспорта готовности нежилых объектов к зиме. После ввода в эксплуатацию они не проверяются систематически. На мой взгляд, назрела необходимость комплексной инспекции по контролю за эксплуатацией нежилых объектов.

- А на уровне края ее можно создать?

- Только в том случае, если будет федеральный акт.

- Скажите, а самовольное строительство вы надзираете?

- Конечно!

- И что у нас с ним происходит?

- Мы поднимали этот залежавшийся пласт. Застройщики-самовольщики шли в суды с исками (ответчиком был муниципалитет) и таким образом узаконивали объекты. Но делали это тогда, когда требовалось продать его, заложить и т.д. А если нужды не было, его и не вводили, не платили налоги. Чтобы побудить застройщиков вводить объекты в гражданские процедуры,  мы начали практику обращения в суды с исками о сносе.

- С какого года?

- С 2013 года. Самовольно строили все подряд: дома, гостиницы, магазины, автомойки, административные здания… Действовал стереотип: построим и узаконим.

- Но ваше обращение в суд не означало однозначного сноса?

- Нет. Любой застройщик был вправе подать встречный иск. Тогда суд приостанавливал наши требования и рассматривал требования застройщика. Решения были разные. А в суде застройщики сталкивались с такими задачами (скажем, доказать безопасность объекта), что ему было бы проще и дешевле строить по разрешению.

- Кто больше грешил самоволкой?

- Конечно, Хабаровск.

- Много ли самовольных объектов снесено?

- Снесено меньше, чем принято решений о сносе. Но в последнее время служба судебных приставов активизировалась.

- Снос за чей счет?

- За счет бюджета. Самовольщики объекты не сносят. Но потом эти средства взыскиваются с застройщика.

- А если у него нет денег?

- Как правило, тот, кто построил, что-то за душой имеет. Приставы налагают арест на все его имущество и закрывают выезд за границу. Потихоньку наводим порядок. Самоволки все меньше и меньше.

- Олег Борисович, зачем вам такая расстрельная должность?

- Такой вопрос я сам себе периодически задаю. Семья, трое детей… Надежда одна – на команду, с которой работаю и которая не подведет. У нас очень квалифицированные сотрудники.

 Раиса Целобанова

e-mail: tselobanova1950@yandex.ru

В опросе также участвовали Ирина Северцева, Владимир Чернышов, Андрей Дунаевский, Андрей Канев

Фото Андрея Дунаевского


Вернуться назад